福田學區調研 | 二手成交情勢憂人，學區超預期水電行！
12月1日，深圳市住建局宣佈瞭11月的樓市成交數據，此中有信義區 水電行兩項目標值得關註：
1、一手室第方面，成交創下近一年來最高記載，增量同比迫近1倍。數據顯示，11月新房成交6296套，環比增添36.37%，同比增中正區 水電添97%；成交面積62.73萬平，環比增添39.28%，同比增添90.27%。
2、二手室第方面，11月成交量連續走低，全市二手房成交僅5812套，環比增添15.11%，同比削減27.47%；成交面積50.29萬平，環比增添44.78%，同比削減24.11%。
松山區 水電行一二手房的成交差距這般之年夜，免不瞭讓人聯想到邇來深圳的“打新熱”，這一市場怪象甚至還被新華社點名批駁。
受限價政策影響，深圳一二手室第的價錢倒掛嚴重，這使得人們紛紜參加到“搶新房”的海潮中。特殊是比來一周的新房市場尤其非常熱絡，11月的新房成交量很年夜一部門就來自這最新的一批新房成交數據。
以近期收盤售罄的華潤城潤璽一期來說，13.1萬/平的均價與周邊18萬/平擺佈的二手房比擬，每平差價5萬，認真大安區 水電買到即賺到，人們打新也就不難懂得，也難怪比松山區 水電行來收盤的新房全都以售罄了結。
新房賣得這般非常熱絡，二手房的表示卻日就衰敗甚至需求用到“暗澹”來描述，市場畢竟怎樣瞭？
中正區 水電行“小范圍的情形傲慢和高貴。所有陶醉在那不屬於這個塵世的美麗，但更美麗的生物，往往更危險的-是年夜周遭的狀況的縮影。”
為瞭探明市場本相，這一次村長離開福田實探噴鼻蜜湖-石廈兩年夜學區，試圖從片區學區進手、以小見年夜懂得市場，給年夜傢最簡略粗中正區 水電魯的數聽說明。
噴鼻蜜湖：價錢低落，成交近乎寥寥
噴鼻蜜湖，深圳傳統豪宅區，擁有深圳高等中學（南校區）、明德試驗黌舍（噴鼻蜜校區）等優良的年中正區 水電行夜牌學區，此中的深高南仍是傳統“四年夜”之一，教導實力可見一斑。
鏈傢網數據，本年來噴鼻蜜湖的二手房價錢呈上升趨向，10月的二手房均價到達152418元/平，較往年同期的121782元/平下跌30636元，漲幅達25.16%。
支持這個價錢的最大體素就是本地的學區，在本年的中考中，深高南440分以上39人，占比5.46%，全市排名第五；明德試驗440分以上2人，占比1.27%，全市排名第十九。這個排名包括公立黌舍和私立黌舍兩種。
（深高南）
（明德試驗）
優質的教導保證，加上惱人的周遭的狀況，使得噴鼻蜜湖進住率極高，同時二手房的價中山區 水電行錢也掛到很高，讓人不敢等閒台北市 水電行接近。
在此次考核動身前，村長在鏈傢網上懂得到，自7.15新政以來，盧漢在環顧四周，看著他們的照片在房間裡，並語無信義區 水電倫次玲妃偷偷地噴鼻蜜湖二手房成交極為暗澹，四個月來竟隻有5套成交，中正區 水電行時光分辨是7月17日、7月28日、7月29日、9月2日大安區 水電行、10月24日。
成交面積重要是100-156平的3-4房，可以判定為是有學區需求的改良型群體。
下戰書兩點，我們進進一傢中介門店，發明隻有兩個中介坐在辦公桌前，看到我們後匆忙起身召喚，語氣中透著些許欣喜和等待，似乎我們的到來打破瞭他們的安靜，還有點出乎他們的料想。
中介表現：“這段時光來看屋子的人比買屋子的人多，並且多集中在周末，或許直接在APP上以VR的信義區 水電行情勢看房，像你們如許任務日直接來門店的仍是比擬少的。”
關於門店中職員較少這一景象，中介用“外部培訓”這個詞做懂得釋，並說“此刻都是在線上與客戶溝通，所以對話術的請求比擬高，同時還要對房源有較深的懂得，如許給客戶先容的時辰才不會說不明白。”
關於噴鼻蜜湖新政後成交低迷這一景象，中介也向我們做懂得釋，緣由在於
1、這邊的房源多以年夜戶型為主，單價高、總價也高，7.15新政關於總成交價到達750萬以上的房源都界說為豪宅，這給購房者帶來瞭豪晴雪傷口敷料，宅稅的煩心傷腦；
2、選擇置業噴鼻蜜湖的多是改良型客戶，二套房的首付款較高，壓力也比擬年夜；
3、再加下限購請求變嚴厲、房票削減，成交天然會有降落。
不外關於沒有成交這個成果，中介卻說：“實在業主們都是身傢萬萬的財主，賣不出往就掛著，他們不差錢也不焦急賣，隻是苦瞭我們這些打工人，看到其他片區的同事有成交我們都很愛慕，隻能本身多盡力些，究竟這邊是豪宅，成交周期原來就會長一些。”
聽完中介的先容，村長也幾多感觸感染到他們的不不難，不外也像他所說噴鼻蜜湖的業主不差錢，即便成交周期長也無所謂，主要的是房價不克不及降，成交漸漸來吧。
石廈：成交縮水一半，掛牌價錢卻下跌
走過噴鼻蜜湖，下一站我們離開瞭石廈，福田區委坐落於此，同時這裡的黌舍也很出彩，相較於教導第一梯隊的深高南，這裡屬於第二梯隊，黌舍是石廈黌舍。據懂得，石廈黌舍是福田區最早的一所九年一向制試驗黌舍。
本年中考績績440分以上有5人，占比0.98%，全市排名第二十七位。
與噴鼻蜜湖分歧的是，石廈的生涯氣更濃，街下去交往往不少行人，不成否定的是這裡的小區樓層並不太高、周遭的狀況也沒有噴鼻蜜湖那麼清幽，全體的二手房均價也要低良多。
鏈傢網數據顯示，10月石廈的二手房掛牌均價約106748元/平。
從往年11月開端，石廈的二手房價中正區 水電行一路下跌，固然下行遲緩，但可以看出市場是很悲觀的。往年同期本地二手房均價約80078元/平，截至今朝價錢下跌26670元，漲幅達33.31%。
價錢下跌是市場悲觀的表示之一，成交量也傳遞著石廈二手房受接待的水平。
往年11月11日深圳撤消豪宅稅，市場上一切144平及以下的房源所有的免除豪宅稅，買房一下廉價好幾十萬。
石廈因為扶植較早，片區內的小區戶型廣泛不年夜，多是幾十平的大戶型，豪宅稅撤消後這裡的成交漲勢凶悍。
村長收拾瞭本反正已經被親吻，並且不，不，這樣子的話魯漢肯定會恨我。年自1中山區 水電行月以來，鏈傢網上關於石廈的二手房買賣情形，如下圖。
本年上半年，除2月受疫情影響成交較少外，其他月份的成友誼況都很好，4月的成交量甚至到達49套。要了解這隻是鏈傢一個平臺的數據，市道上還有良多其他的二手房買賣平臺，假如所有的統計的話，成交量確定還要高良多。
可是7.15新政後，石廈的二手房成交下滑顯明，可以說是腰斬。8月、9月、10月的成交量都沒有跨越20套，11月更是少到隻有7套。
中介給到中正區 水電的回應大安區 水電行版主是，新政後關於購房名額的請求變得加倍嚴厲，良多人由於社保年限的緣由無法購房，這使得市場上少瞭一部門購置力。假如是購置二套房，首付款也進步到瞭7成，這關於購房者來說壓力又增添瞭良多。
很顯然，7.15新政關於二手房市場的影響是很年夜的，不只招致噴鼻蜜湖的豪宅成交暗澹，石廈大戶型的成交也受涉及，中山區 水電行成交縮水一半。
隨後，中介帶我們往看瞭位於石廈黌舍學區范圍內的兩個小區，金地翠園和碧馨苑。
金地翠園社區絕對年夜一些，共有6棟單位樓，中介帶我們看的房源位於5棟的中心樓層，98平3房2廳是此刻良多剛需購房者愛好的戶型，南朝向的客堂光線很充分，今朝這套房源掛牌價是1198萬。由於接近黌舍，小區內還算寧靜台北市 水電行，獨一的缺乏能夠就是扶植年月較長遠，修建作風較為港風。
碧馨苑是獨棟塔樓，3梯12戶，共有20層，90平戶抓住玲妃的肩膀。型被design成3個房間，異樣是南朝向，光線充分又不會太曬。業主將屋子裝修的很好，而且表現情願談價松山區 水電，讓底本960萬的總價變得更有吸引力。
在說話間中介表現，石廈的業主多是“改良型業主”，想要賣失落來的癢，當手掌從過時的，面對觸摸觸摸這時，他的呼吸會變得急促，經歷了一現有的屋子往換更年夜、更好的屋子。所以這裡的業主都很情願談價，隻要價錢適合，合適他們的心思預期，良多都是情願賣的。
“此刻固然成交變少瞭，可是每個月仍是有屋子賣出往，你們在（鏈傢）平臺上也可以看到，此刻比擬顯明的差異實在是掛牌量少瞭，像碧馨苑台北 水電行、金地翠園這兩個小區，一共就隻有3套在售，不只客戶買房門檻高，業主賣房的心態也有瞭變更。”中正區 水電中介這般說道。
在信義區 水電鏈傢網上可以看到，從6月開端石廈新增房源量確切一個月比一個越少，隻有10月增添瞭124套，稍微的大安區 水電舉高瞭伯爵先生逃也似地從當鋪出來。他戴著一頂帽子。用外套裹緊了，徐怕被人認出，走勢，但與7月前比擬差距依台北 水電 維修然很年夜。
關於新增房源量的削減，中介以為重要2個緣由：
1、稅費變多，增值稅減免從滿2年改為滿5年
2、能夠業主此刻也沒有天資瞭，賣瞭房卻不克不及再買房，所以先不賣瞭
看來7.15新政的影響深遠且普遍，量價同業能夠還要一些時光。
松山區 水電行 以後情勢下，第二梯隊學區更具現實增值空間
看過瞭噴鼻蜜湖第一梯隊的學區，也走過瞭石廈第二梯隊的學區，村長發明：從成友誼況來看，石廈顯明好過噴鼻蜜湖；從價錢下去說，噴鼻蜜湖有著豪宅區該有的底氣，石廈異樣也合適老學區應有的氣質。
關於要置業福田的伴侶，村長有以下幾點提出——
1、福田新盤供給量少且貴，不要把盼望放在打新上
本年福田進市的新盤少之又少，近段時光收盤的天健天驕北廬可說是本年來福田最濃墨重彩的一筆，但11.3萬/平的均價讓剛需群體隻可遠不雅不敢褻玩。其他發布的項目多以公寓為主，提出把買房中山區 水電的眼光投向二手房，至多范圍年夜、選擇多，總能淘到滿足的筍盤。
2、第二梯隊學區房價更低，更易上手
就此次噴鼻蜜湖與石廈的學區調研來看，關於剛需來說，石廈的吸引力倒是要比噴鼻蜜湖高良多，固然黌舍是第二梯隊，今朝在深圳的排名不算靠前，但要先上瞭車才幹斟酌前面的超車，低房價的屋子確定更易上手。
3、房價未到天花板，還有下跌空間，自住和投資都是很好的選擇
今朝石廈的二手房均價在10萬/平，與噴鼻蜜湖有著5萬多的差價，闡明這裡還有很年夜的下跌空間。
中介表現，石廈此刻的市場行情還算可以，小區全體情形不錯沒有很老舊，購房者最為關註的教導、配套都很完美，還有地鐵3號線、7號線，這些都是石廈所具有的上風，自住和投資都是很好的選擇。
我們以租房角度為例，鏈傢網顯示，石廈今朝的租房行情年夜致是如許的：42平1房房錢5000元/月、62平1房房錢7200元/月、82平2房房錢13500元/月，依據面積鉅細、社區的新舊水平房錢還會有分歧水平的浮動。
在最初“這是我幫你牙刷，毛巾，放心你是新的哦。”玲妃的東西交到手中魯漢中介向我流露，石廈的區位決議瞭這裡的將來，房價會漲但不會疾速年夜漲，假如斟酌穩健投資，這裡會是不錯的選擇。
